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营改增后,建筑业应该注意的哪些问题?


发布日期:2018-02-09 14:14:23 浏览量:522 信息来源:

一、建筑企业如何抵扣增值税?

增值税=销项税-进项税

(销项税=工程结算*11%,进项税=各类成本*对应的税率)

营改增以后,施工企业交多少增值税,不是取决于你的产值,而是取决于你能够抵扣多少。

营改增以后,只要你的合同签订,增值税销项税就确定了。进项税的确定,要看施工企业拿到的增值税进项发票能不能抵扣。

不过,增值税普通发票的情况比较简单,但增值税专用发票如果不符合国家相关要求,就不能拿来抵扣的。那么,营改增以后,材料飞的抵扣要注意些什么呢?

二、建筑业营改增后什么情况下开发票用3%税率?

1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税3%。以清包工方式提供建筑服务,是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料,并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税3%。甲供工程,是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税 3%。

三、“营改增”中建筑业税务核算应注意的什么?

1、建筑业增值税一般纳税人与小规模纳税人的选择

假设增值税一般纳税人提供建筑业应税劳务收入为S,增值率为R,则抵扣率为1-R,税率为11%,且一般纳税人所购劳务、货物均可以抵扣进项税额;小规模纳税人的征收率为3%,客户接受劳务金额不变,仅考虑增值税不考虑其他税种的情况下,纳税人流转税税负相等的等式如下:

{[S/(1+11%)-S×(1-R) /(1+11%)] ×11% }/S

=[S/(1+3%)×3%]/S

R=29.39%

即增值率超过29.39%(可抵扣率低于70.61%)时,小规模纳税人合适,否则,一般纳税人合适。税收筹划增值率超过29.39%时营改增项目投资新成立小规模企业比较合算。但是建筑企业在确定纳税人资格时也要考虑下列因素来决定是否申请为一般纳税人。

2、设备租赁支出取得的进项抵扣不足

目前实务中大部分建筑企业除将劳务分包给劳务公司外,同时劳务公司还向建筑企业工程提供模板、管架等机具租赁服务,并且这部分支出在成本中也占有较大的份额。根据规定,有形动产租赁增值税税率为17%,而租赁企业利润率大部分低于17%,这样很多租赁企业只是申请为小规模纳税人,只缴纳3%的增值税。一旦租赁业为小规模纳税人,建筑企业可抵扣的进项税额将势必减少,从而加大建筑企业实际纳税额并增加建筑业税负。

因此,要求建筑企业在选择租赁对象时尽量选择增值税一般纳税人的企业,因其可以提供税率是17%的专用发票进行抵扣。

四、营改增后人工费仍为营改增前人工费?

“营改增后人工费仍为营改增前人工费,人工费不参与抵扣”。建筑工程人工费占工程总造价的20%~30%,而劳务用工主要来源于建筑劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为企业提供专业的建筑劳务,取得劳务收入按11%计征增值税销项税,却没有进项税额可抵扣,与原3%营业税率相比,增加了8%的税负。就目前的人工费75元/工日来讲,将造成甲方增加6.75元/工日的成本,目前高层按5工日/m2,大约增加了33.75元/m2,提高整个房地产的税收成本。

建议:人工费按6%进行抵扣,开发商和建筑商共同分摊风险。

五、营改增后,材料“裸价”如何制定不明确?

目前钢筋、混凝土、水泥的材料信息价格均为完税后价格,而地材(如碎石、砂等)均为不含税价格,如何计算材料“裸价”不清晰。假设企业购入以上材料都能取得正规增值税发票,可抵扣的进项税率均为6%,而建筑业增值税销项税率为11%,企业购入的以上材料必将增加5%的纳税成本,从而加大企业实际税负,挤占利润空间。

建议:目前政策过渡阶段,可能部分材料需执行完税后材料价格,而部分材料需执行材料“裸价”。对此,应出具两套材料信息价格,或按比例进行自行计算,可参照《豫建定标[2015]30号文营改增》计算系数进行调整,更为科学合理。

六、如何界定新老项目的实施规则及政策过渡?

新政规定,过渡期选择简易计税的老项目,一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目,是指:(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。关于老项目的确认,目前很多企业是在做城中村改造项目,土地尚未获取阶段,已参与大量土地拆迁、安置区建设的工作,由于土地流转、拆迁等问题,未达到办证条件,但有些项目已有政府性批文,允许提前开工。对于已开工或已签订合同的项目如何实施?预算是否调整?调整后,材料价格如何执行?

建议:制定政策过渡阶段新老项目的具体实施办法。在老项目的认定上,更多的考虑企业因背负社会责任造成的现状,从而让一些形式上不满足但实际已经投入巨大的项目多一些选择的机会。

七、规费,营改增后仍为营改增前的费用?

对于甲方而言,营改增前甲方承担的规费的税金率为3%,而营改增后,将承担该部分11%的税金,甲方无形中多承担该部分8%的税收,对甲方而言不合理。

建议:降低建设单位的建安成本。按6%进行抵扣,甲乙双方分摊风险。

八、利润不做调整的问题?

“利润不做调整,营改增后利润仍为营改增前费用”。增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。而利润恰为乙方货物的增值,故利润的增值税应由乙方承担。

建议:利润不计入税金计算基数。或按税前工程造价*(1-11%)进行计算。

九、销售纳税义务的时间节点问题?

目前房地产项目销售分几个节点,认筹期间收取金额较小的认筹款、开盘期间收取定金或者将认筹金转定金、签约期间收取首付款或全款(首付分期,会在交房前分批缴纳首付款)、放款期间收取按揭或公积金贷款、办理房产证期间收取补退面积差款。

营业税对房地产销售的纳税义务发生时间为房地产收到客户缴纳的房款时,通常以缴纳定金为纳税义务发生时间(部分税局认为缴纳认筹金时就必须缴纳,部分税局认为签订合同时才需要缴纳),后期退房,由企业在后期缴纳的营业税中抵扣。

建议:考虑到认筹、开盘只是阶段性推进销售、促进签约的手段,并未真正意义上实现签约,建议按照签订合同为纳税义务发生时间。

十、未收到首付款就需开具发票办理按揭业务?

受经济形势影响,目前房地产行业大量采用首付分期的形式销售。实际签订合同时,有大量首付款尚未收到,但必须将首付款全额开具发票,从而去办理银行按揭,于此同时,房地产企业在实际未收到款项是就需提前缴纳大量税金。银行对首付款发票的索取,是形式上为了满足贷款的要求,但实际银行都知道客户首付并未付清。

建议:建议参照其他省市,由财政监制专门用于流转的收据,同样可以办理相关业务,如按揭。到实际款项收齐后,统一开具发票。目前了解到外地很多银行,是不需要提供首付款发票放款的。

十一、土地价款和土地增值税存在重复征税?

新政规定,房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。

正常的开发,房地产企业应该拿到的是净地。但是,很多项目,企业会大量支付拆迁款、过渡费、生活费、耕地占用税、土地指标购买费、评估费等获得土地前应由政府支付的成本。在交付增值税时,已包含了土地的增值,存在重复征税。

建议:增值税允许扣除土地价款,或者以后此类费用由政府支付,真正的做到净地出售。

十二、增值税的抵扣是否可跨项目、跨区域?

增值税的抵扣,原则上应该不区分项目。但是对于房地产项目来说,前期大多以项目为独立法人,未来独立法人跨行政区域的情况很多,如何抵扣?

建议:如果通过上报各区、各市等级别主管税务机关和当地政府有关部门即可实现,是否可以简化审批手续,避免出现因财政收益影响到企业的正常发展。

十三、营改增后,工程成本能否随意改动?

营改增之前,有的建筑公司要么把人工费变成材料费,要么把材料费变成人工费。营改增以后,这个比例不能随意改变,否则就是虚开发票。

因此,营改增以后,必须要把“虚开增值税专用发票”作为一项重要的任务来抓。虚开发票,如果被税务机关查到,是要受刑事处罚的。

实践当中,像房开公司,会有很多施工公司让你多开建安发票给他,因为多开建安发票,施工企业可以少交土地增值税。营改增以后,这种操作绝对不能进行,是犯罪行为。

十四、索取材料费增值税发票应该注意什么?

索取材料费的增值税发票时,必须遵从一下几点:

(1)从供应商处买材料,一定要索取对方开具的销售清单。

一般来说,购买的品种会比较多,因此必须是材料供应商从税控机里面开出销售清单,盖上发票专用章,否则不能抵扣增值税进项税。

这一点,一定要写进采购合同。在采购合同里面要明确,对方如果汇总开票,有义务提供加盖发票专用章的销售清单。

(2)采用定点采购制度,定期结算,定期开票

劳保用品、办公用品,一般是很难拿到增值税发票的。营改增以后,公司应该推行定点采购制度。通过定期结算,定期开票,这样才能拿到增值税专票用来抵扣进项税。

十五、特定材料的开票有何要求?

材料部分,像砂石料、商品混凝土,只能抵扣3个税点。因为砂石料和商品混凝土的销售商,可以选择开3%的增值税专票,也可以开3%的增值税普票。

营改增以后,砂石厂、混凝土公司一定选择简易计税的,所以一定要在采购合同中写清楚,要求对方提供3%的增值税专用发票。

中国的税法,对简易计税不能开专票的规定做了列举,因此并不是简易计税都不能开专票。

当具备以下条件:

材料是砂土石料、自来水、商品混凝土,采用清包工或甲供材合同的老项目,房开企业选择简易计税时,可以开3%的增值税专用发票。

因此,采购合同中,一定要特别注明“材料供应商开具3%的增值税专票”。

税法中明确列出的,简易计税开增值税普票的情况:

(1)小规模纳税人和个体工商户,可以到税务机关申请代开增值税专用发票,只能抵扣3%。个人只能到税务机关申请代开增值税普通发票。所以,从个人那里买砂石料或租赁设备,只能代开增值税普通发票。

(2)据财税2008第170号和财税2009第9号等文件规定:

✦ 适用按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的,应开具普通发票,不得开具增值税专用发票;

✦ 小规模纳税人销售自己使用过的固定资产,应开具普通发票,不得有税务机关代开增值税专用发票;

✦纳税人销售旧货,应开具普通发票,不得开具或代开增值税专用发票。